Дмитровское ш., 40 км от МКАД
Горки-Р СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.02.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈957 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈70 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Драчёво ≈0,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4939
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 962 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Редькино пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Талица-2 СНТ | 23 сот. | 4 000 000 | 173 913 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Талица-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки-Р СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Драчево д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арабелла СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильинское с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 51 754 / 117 338 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 212 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 791 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 70 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | имени Горячкина СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мичуринец СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 46 512 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Родник СНТ | 68,4 м² | 6,5 сот. | 3 300 000 | 48 246 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Яхрома Ривер дп | 72 м² | 6,4 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Имени Мичурина СНТ | 85,3 м² | 5,5 сот. | 7 100 000 | 83 236 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нерощино д. | 88 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Земляки КП | 76 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ивановское дп | 89,4 м² | 10 сот. | 10 490 000 | 117 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Союз СНТ | 67 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 104 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Плоцкий Луг ТСН | 92,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 30 369 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.02.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 13.03.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.04.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.04.2025 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.04.2025 | 1 650 000 (−1 250 000) | история площадки |
| 06.05.2025 | 1 700 000 (+50 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2025 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 1 200 000 (+150 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 1 250 000 (+150 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 1 800 000 (+650 000) | история площадки |
| 26.09.2025 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 700 000 (+400 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 260. Дом не достроен, внутри дом абсолютно сухой с огромным количеством строй материалов в доме можно спокойно жить, требуется внутренний ремонт. Продажа через представителя собственника, владелец забросила. Внутри сухой круглый год, крыша на отлично ничего не протекает, местоположение хорошое вид на лес, близко к выезду, соседей мало, рядом ж/д станция "Драчёво". 8 соток. Торг Уместен Адекватный + расценивайте покупательскую способность не тратьте не свое и чужое время.