Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Прогресс СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈242 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈651 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −503 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Иванцево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4935
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 449 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 651 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда-1 СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 21 сот. | 15 500 000 | 738 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Бирлово д. | 22 сот. | 5 800 000 | 263 636 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бирлово д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бирлово д. | 13 сот. | 4 200 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бирлово д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5,6 сот. | 5 660 000 | 1 010 714 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Бирлово д. | 40 сот. | 9 550 000 | 238 750 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 64 955 / 95 238 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 353 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 229 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -503 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Надежда-2 СНТ | 42 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 42 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Прогресс СНТ | 34,4 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 63 953 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | имени Горячкина СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | имени Горячкина СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Заречный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сосновый СНТ | 36 м² | 6,1 сот. | 700 000 | 19 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | имени Горячкина СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 2 200 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 40 м2 с двумя этажами, построенная из бруса. Дом расположен на участке 6+ соток в Снт, окруженном зеленью и растениями. На территории есть просторная терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. В наличии три комнаты, которые создают комфортное пространство для отдыха. Водоснабжение централизованное, электричество подключено. На участке также расположены теплицы, идеально подходящие для выращивания овощей и зелени. Участок с плодоносящими деревьями и кустарниками. Отличное место для тех, кто ценит тишину и природу.