Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Камелия СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 90 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 636 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Орудьево ≈3,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4923
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 856 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 636 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 564 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 378 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 506 / 31 779 / 65 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 506 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 381 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 255 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 005 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Темп-4 СНТ | 95,6 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 11 506 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Владыкинский механический завод СНТ | 95 м² | 6,1 сот. | 2 390 000 | 25 158 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Салют-2 СНТ | 74 м² | 6 сот. | 1 920 000 | 25 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Уголек СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 49 889 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Подчерково с. | 90 м² | 9,3 сот. | 4 300 000 | 47 778 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Печатник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Радуга СНТ | 80 м² | 9,2 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Жаворонок СНТ | 90 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Камелия СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 32 308 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Надежда-М СНТ | 93 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 26 882 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Редкое сочетание: и место хорошее и дом отличный! Дача полностью готова к новому дачному сезону ничего не надо доделывать, ремонтировать, достраивать можете уже сейчас приехать и отдыхать. В дом поместиться большая семья 90 кв. М для дачного дома это редкость. А уж дома из бревна сейчас вообще на вес золота. Участок высокий, с ровный рельефом. На участке отличная беседка с камином, все необходимые хозяйственные постройки. Пишите пришлю вам полный обзор дома внутри. И видео участкам. Уверена вам понравится!