Дмитровское ш., 43 км от МКАД
имени Горячкина СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 881 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −194 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Драчёво ≈2,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4922
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 78 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 881 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 319 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени Горячкина СНТ | 6 сот. | 705 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | имени Горячкина СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ближнево д. | 8 сот. | 4 020 000 | 502 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 10,7 сот. | 3 210 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ярово д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ближнево д. | 8,2 сот. | 4 110 000 | 501 220 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ближнево д. | 6,9 сот. | 1 835 630 | 266 033 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 67 857 / 103 096 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 845 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 276 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -194 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Горячкина СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда-2 СНТ | 42 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | имени Горячкина СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 2 200 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 42 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружба-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 67 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Прогресс СНТ | 34,4 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 63 953 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Редькино пос. | 32,3 м² | 6,4 сот. | 3 330 000 | 103 096 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 200 000 (−290 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с баней для Вас. Участок 6.5 соток. Плодовые деревья, кустарники, баня с террасой. Электричество 15квт. Водопровод летний. Расположение замечательное. Вокруг множество интересной инфраструктуры. Лыжные курорты, купальные места, катания на воздушных шарах, картинг. Один взрослый собственник. Ждём вас на просмотры!