Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Заречье СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 7,2 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 384 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 47 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −296 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Карманово ≈2,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4914
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 384 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Берег СНТ | 6 сот. | 1 005 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Карманово д. | 31 сот. | 7 500 000 | 241 935 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 368 / 62 500 / 70 000 |
| цена объекта | 2 299 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 954 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 879 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 559 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -295 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 52 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 38 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Дубна СТ | 64 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Восход СНТ | 40 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 550 000 (−250 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 499 999 (−50 001) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 399 999 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 299 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 299 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Уютная дача в закрытом Снт "Звёздочка" (шлагбаум, охрана, обходы). Круглогодичный подъезд, 15 мин до Дубны на машине. Дом на сваях, участок сухой, чернозём (~50+ см). Рядом: река Дубна (10 мин пешком), ж/д станция (15-20 мин). Дом 2 этажа, обшит вагонкой, тёплый. 1-й этаж: коридор, санузел с душем и бойлером, просторная кухня с водой и ТВ, маленькая комната. 2-й этаж: большая светлая комната, 2 кладовки, диван, рабочая зона. Участок благоустроен: газон, кустарники. Парковка: 2 места на участке + до 3 вдоль забора. По периметру освещение. Септик самооткачной. Идеально для загородной жизни без потери связи с городом. Всё готово к заезду. Торг уместен. Оформление любым способом.