Дмитровское ш., 33 км от МКАД
Лесное Эхо КП, Дмитровский гор. округ
Дача 28,7 м², участок 7,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 32 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈574 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈8,6 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4913
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 22.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3.8 |
| участок | 5 | 32 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 609 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 032 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 268 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 181 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дмитровские дачи дп | 15 сот. | 1 799 000 | 119 933 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино СНТ | 6,7 сот. | 745 000 | 111 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 6,7 сот. | 916 640 | 136 812 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулино д. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дмитровские дачи дп | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулино д. | 36 сот. | 6 120 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 574 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 47 060 / 81 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 230 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 435 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Яхрома Ривер дп | 30 м² | 10,5 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Кузьминки СНТ | 30 м² | 8,1 сот. | 978 000 | 32 600 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Прогресс СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Поляна СНТ | 24 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 208 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Восточное СНТ | 31,2 м² | 5,9 сот. | 1 950 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | У сердца Яхромы КП | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Царевское д. | 24 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Салют СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Росток СНТ | 35 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 48 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 29.8м2 с косметическим ремонтом. Дом построен из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. На участке площадью 7.5 соток расположены ухоженные зеленые насаждения и просторная территория для отдыха. Дом одноэтажный, с электрическим отоплением, что позволяет комфортно проводить время даже в холодное время года. Санузел находится внутри дома, канализация представлена выгребной ямой. Транспортная доступность обеспечивается асфальтированной дорогой, рядом есть парковка для автомобиля. Участок расположен в Днп, что гарантирует спокойствие и уединение. Идеальное место для тех, кто ищет тишину и природу недалеко от города.