Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 93 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 52 %
Земля ≈196 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль −210 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Иванцево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4912
Рейтинг 36/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 560 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 173 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 127 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 118 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Березка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горняк СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 11,2 сот. | 8 500 000 | 758 929 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 7,6 сот. | 2 550 000 | 335 526 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Мостовик СНТ | 7 сот. | 3 135 000 | 447 857 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ласточка СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 15 сот. | 9 200 000 | 613 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 10 сот. | 7 800 000 | 780 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Березовец СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 387 / 56 250 / 59 045 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 506 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 281 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 055 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 605 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -210 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Афанасово д. | 79,6 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 59 045 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Восточное СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Теряево д. | 76,3 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 35 387 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача снт "Мичуринец", в районе д. Иванцево, Дмитровский район. Дом построен из блоков, площадью 93 кв. М., 2014 года постройки. На 1 этаже 2 смежные комнаты и веранда, на 2 этаже так же 2 смежные комнаты и балкон. Дом требует отделочных работ. Фундамент ленточный, крыша металлочерепица. Участок огорожен рабицей со всех сторон. Коммуникации: электричество заведено, вода на участке от летнего водопровода, туалет и душевая на улице. Участок 5,8 сотки. Есть теплица и плодовые насаждения. Круглогодичный подъезд. Рядом лес. В пешей доступности остановка общественного транспорта, ж/д станция Иванцево. В 7 минутах езды на машине г. Дмитров, а также рядом горнолыжный курорт Сорочаны. Тихое, уютное место для отдыха. Дом и земля оформлены. Межевание проведено.