Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Риаль СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 40 м², участок 18 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 900 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −151 %, ROI −60 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4907
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Журавли СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Растовцы д. | 17,5 сот. | 850 000 | 48 571 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Серебренниково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Журавли СНТ | 26,3 сот. | 1 850 000 | 70 342 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Якорь СНТ | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тополек СНТ | 7,2 сот. | 120 000 | 16 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тополек СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тополек СНТ | 11 сот. | 590 000 | 53 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Григорово д. | 20 сот. | 999 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 556 / 32 294 / 62 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 057 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 598 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −151 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Марьина Роща СНТ | 38 м² | 10,5 сот. | 1 000 050 | 26 317 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ростокино СНТ | 37 м² | 9,3 сот. | 890 000 | 24 054 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Политехник СНТ | 44 м² | 12 сот. | 2 550 000 | 57 955 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Растовцы д. | 36 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Островок СНТ | 35 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Поляна СТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Кунцево СНТ | 45 м² | 12 сот. | 700 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Садовод СНТ | 33 м² | 11 сот. | 1 000 000 | 30 303 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Марьина Роща-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Роса СНТ | 37 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 51 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 000 000 (−1 700 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 300 000 (+1 300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток цена 1млн. Руб. На участке есть эл. Столб. Железный гараж 5х3,6, колодец. Участок расположен в тихом уютном месте. По границе участка сосновый лес. Въезд на территорию снт ограничен шлагбаумом. И соседний участок 12 соток цена 2млн. Руб. ( индивидуальное садоводство). На участке летний двухэтажный дом 2000 г. Постройки из дерева. Подойдёт для проживания. В доме на 1 этаже комната с печкой и кухня веранда. На 2 этаже большая комната. Электричество 5 кв., колодец, уличный туалет из дерева ( вкопано 2 кольца). Сарай, беседка, колодец, погреб, большая отдельно стоящая душевая, ( бак с электро подогревом). При покупке 2-х участков цена 2300000Р.