Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Алмазово-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 452 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 13 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Никулки ≈24,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4905
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 632 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 452 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 644 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Алмазово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алмазово-2 СНТ | 30 сот. | 2 000 793 | 66 693 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Симоново д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чернецкое д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Машутино д. | 30,3 сот. | 900 000 | 29 703 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Никульское с. | 10,3 сот. | 990 000 | 96 117 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Козлово д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Машутино д. | 6 сот. | 310 000 | 51 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Машутино д. | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ясниково д. | 22 сот. | 360 000 | 16 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 194 / 28 542 / 42 969 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 483 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 359 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 235 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 854 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Симоново д. | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Садовниково д. | 90 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 80 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Калинка СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 16 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дьяконово СНТ | 90 м² | 16 сот. | 2 550 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Машутино д. | 110 м² | 16 сот. | 4 200 000 | 38 182 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Александровка СНТ | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Калинка СНТ | 110 м² | 9 сот. | 2 050 000 | 18 636 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кузьмино-1 СНТ | 72 м² | 10 сот. | 950 000 | 13 194 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Кузьмино д. | 64 м² | 17 сот. | 2 750 000 | 42 969 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 05.03.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 550 000 (+100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 499 000 (−51 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 550 000 (+51 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 499 000 (−51 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 550 000 (+51 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 300 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 400 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу! Не загородный дом. Дом 6х6, мансардный этаж 6х5 + терраса 2х6 + веранда 8х2. Душ в бытовке (проточный водонагреватель) на террасе кухонная зона водопровод из колодца с водонагревателем. Любителям торга, обмена меняю на Tlc 200 В хорошем состоянии, дилерскую с пробегом до 30000км. Торг старт 7 000 000Р.