Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дача 50 м², участок 4,8 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈324 тыс. ₽/сот. × 4,8 сот. = 1,56 млн → дом ≈844 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −615 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Дубна ≈1,9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4904
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 7 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 324 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 556 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 4,5 сот. | 1 050 000 | 233 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 8 800 000 | 880 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 63 250 / 100 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 879 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 728 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -615 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 50 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Заря СНТ | 49 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Весна СНТ | 42 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 47 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 91 489 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Весна СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Репка СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 89 936 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 400 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается полноценная дача, для комфортного проживания и отдыха всей семьи. Просторный земельный участок 4,8 сотки и расположенный на нем каркасный дом, обшитый сайдингом, электричество, колодец. В доме: на первом этаже кухня-гостиная, отопительный котел, на втором этаже просторная комната. На участке также имеется хозяйственная постройка, летний туалет и плодово-ягодные насаждения. Участок огорожен по периметру сеткой-рабицей, по фасаду забором из профлиста с воротами для заезда автомобиля и калиткой. Тихое уединенное товарищество, в окружении культурные соседи, многие из которых проживают круглогодично. Участок расположен: в черте города Дубна (в доступности вся необходимая инфраструктура: магазины, школы, детские сады), в 100 км от Москвы по Дмитровскому шоссе. Просмотры возможны в удобное для Вас время по предварительной договоренности!