Дмитровское ш., 87 км от МКАД
Роща СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 6,7 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 09.10.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 470 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 23 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −250 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Живописное ≈2,5 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4899
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 49 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 470 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 030 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Платунино д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 917 / 99 206 / 137 168 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 719 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 583 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -250 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Восход СНТ | 25,2 м² | 4,1 сот. | 2 500 000 | 99 206 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубна СТ | 22,6 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 137 168 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Смирновские Дачи СНТ | 24 м² | 10 сот. | 550 000 | 22 917 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 28.10.2025 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Снт Роща (100 км от Мкад), в 13-ти км от города Дубна. Дача в собственности 5 лет, я собственник. Участок 6,7 соток окруженный забором и калиткой по всему периметру. Дом каркасный в. Хорошем состоянии. Дом зарегистрирован, есть документы и в нем можно прописаться. В доме электрические батареи экономные сделанные своими руками с датчиком слежения температуры. В доме большая печь с камином, зимой жарко даже при минус 25 градусах. Круглый можно год можно приезжать на дачу. Дороги чистятся, Снт под присмотром председателя, ежегодные взносы 18 тысяч. Подъезд к Снт: большая часть асфальтирована. Улицы широкие, много машин вмещается. В этом году зацементировали двор для машин и сделали большой навес. По участку есть дорожки цементная и большая часть покрыта плиткой, делали для себя. Колодезная вода, уличный туалет, уличный летний душ с обогревом автоматическим. Баня шикарная, тоже в этом году обшивали новой вагонкой и установили печку шикарную. Париться в бане одно удовольствие. В доме 2 комнаты и кухня, везде окна пластиковые и не продувает зимой. Телевизоры в обеих комнатах, ТВ есть. Можно установить интернет. В доме очень уютно, приезжайте-убедитесь! Веранда большая 18 квадратов. Летом всегда обедаем на веранде. Газон на даче посажен 2 года назад, покупали специальную траву. На участке 10 плодовых деревьев: груша и яблони, также 2 куста смородины, клубника и кусты малины. Яблони очень плодоносят. Соседи наши тихи спокойные взрослые люди. Снт старое и живут все свои, все друг друга знают и доброжелательны. Само Снт находится в лесу, весной птицы поют из леса. Зимой как в Простоквашино. Не хотели продавать, но в связи с переездном на юг, стало далеко добираться. Летом шикарно отдыхали в Дубне на Волге, Дубна в 10 минутах езды от Снт. Работает магазин с апреля по октябрь прям возле Снт. Есть вода с апреля по октябрь централизованная, а колодезная круглый год.