Дмитровское ш., 30 км от МКАД
Минтяжстроевец СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45,5 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 63 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 886 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈910 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈236 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈6,4 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4898
Рейтинг 47/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 8.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 886 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 114 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 484 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сазонки д. | 19 сот. | 3 400 000 | 178 947 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сазонки д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Речник СНТ | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сазонки д. | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минтяжстроевец СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сазонки д. | 14 сот. | 2 490 000 | 177 857 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сазонки д. | 9,5 сот. | 2 990 000 | 314 737 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сазонки д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сазонки д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сазонки д. | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 910 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 78 824 / 110 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 380 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 236 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Минтяжстроевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мелихово КП | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Речник СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 524 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Морозово Парк КП | 45,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 87 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сазонки д. | 51 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 84 314 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Речник СНТ | 37 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 102 703 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Эко СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Хлопенево СДТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Герасимиха д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дружба-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 67 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 2 500 000 → 2 000 000 |
Описание
Дом требует небольшого ремонта. Участком не занимались пару лет.