Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Восход СНТ, Дубна гор. округ
Дача 25,2 м², участок 4,1 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,19 млн ₽ от 17.07.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈307 тыс. ₽/сот. × 4,1 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈404 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −763 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Дубна ≈4,9 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4892
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 1 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 307 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 260 000 ₽ (4,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 206 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 8 300 000 | 691 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12,4 сот. | 10 700 000 | 862 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 13,1 сот. | 12 000 000 | 916 031 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 9,1 сот. | 8 200 000 | 901 099 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 404 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 083 / 85 000 / 175 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -763 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | 24 м² | 3,1 сот. | 650 000 | 27 083 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Весна СНТ | 24 м² | 4,4 сот. | 1 400 000 | 58 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубна СТ | 22,6 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 137 168 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СНТ | 20 м² | 4,2 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Репка-2 СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Репка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Репка-2 СНТ | 31 м² | 3,3 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Ольховик д. | 24 м² | 6 сот. | 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2025 | 3 190 000 | история площадки |
| 22.07.2025 | 3 090 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 990 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 200 000 (+210 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний домик на фундаменте. Туалет, душ и хозблок металлический каркас на сваях. Электричество, летний водопровод. Два парника по 4 метра. Колодец. Один собственник, право собственности на землю и дом, уточняющее межевание в 2025г. Торг.