Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Ольховик д., Талдомский гор. округ
Дача 39 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 575 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мельдино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4883
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 025 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 923 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик д. | 17,7 сот. | 3 950 000 | 223 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 60 834 / 100 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 006 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 901 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 300 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Зорька СНТ | 40 м² | 5 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Весна СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Борец СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Весна СНТ | 42 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 40 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Весна СНТ | 32 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 37 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Весна СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Весна СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача). Дом каркасный с мансардным этажом, отделка внутри дерево, утепление 100мм, площадь 1этажа 39м+ мансардный этаж 20м, участок ухоженный и обрабатывался всегда. Есть кусты крыжовника, смородины, малины, черная рябина и крупный боярышник. Грядки клубники. Хозблок сарай. Блок для туалета и для душа. Торг разумный. Звонить с 10-00 до 21-00.