Дмитровское ш., 37 км от МКАД
Яхрома Ривер дп, Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 903 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −294 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Драчёво ≈5,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4882
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 903 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 697 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Яхрома Ривер дп | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яхрома Ривер дп | 8,9 сот. | 1 900 000 | 213 483 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яхрома Ривер дп | 9 сот. | 1 390 000 | 154 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яхрома Ривер дп | 13,3 сот. | 1 999 000 | 150 301 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское д. | 6 сот. | 1 275 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яхрома Ривер дп | 24,1 сот. | 3 255 000 | 135 062 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яхрома Ривер дп | 9 сот. | 2 150 000 | 238 889 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское д. | 14 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 60 818 / 104 478 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 895 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 116 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Земляки КП | 59,2 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 716 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Темп СНТ | 67,8 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Яхрома Ривер дп | 72 м² | 6,4 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ваньково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 060 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Минтяжстроевец СНТ | 62,5 м² | 7,1 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ярово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Союз СНТ | 67 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 104 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Орбита СНТ | 54 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Герасимиха д. | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Земляки КП | 76 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6,5 соток ровный, правильной прямоугольной формы. Двухэтажный дом 6×6 м. На первом этаже обшили крыльцо, сделали помещение под санузел и душевую, кухню. Далее комната гостиная с лестницей на второй этаж. На первом этаже отдельная спальня, на втором большая комната с лоджией. Дом внутри отделан вагонкой. На территории колодец 11 колец, беседка. Вкопаны канализационные кольца 2+1, осталось только проложить трубы к дому. Дому присвоен адрес, можно прописаться. Во дворе газон, есть вишня и яблоня, черная смородина, клубника. Просмотр по предварительной договоренности. Я собственник. Разумный торг.