Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Восход СНТ, Дубна гор. округ
Дача 30 м², участок 4,2 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Земля ≈240 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 51 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Большая Волга ≈5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4880
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 5 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 239 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 006 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 594 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 60 000 / 66 667 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 793 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 276 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Репка-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Весна СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 1 925 000 | 53 472 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Весна СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Весна СНТ | 32 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 37 500 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютную дачу с баней. Снт Восход,4,2 сотки. Ухоженный участок. На участке есть дом (2 этажа) с террасой, баня, мангальная зона, колодец, хоз блок, туалет. Рядом с домом парковка на одну машину. Электричество разведено в дом и баню. Летний водопровод. Дороги зимой чистят, подъезд круглогодичный. Готовы показать дачу в выходные или вечером по договоренности. Звоните, пишите отвечу на все вопросы. Фото дачи, могу выслать в личном сообщении, пишите.