Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Прогресс-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 50,4 м², участок 6,6 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.07.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 660 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 39 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈908 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Орудьево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4877
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 940 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 492 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 6 сот. | 774 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Княжево д. | 8 сот. | 792 000 | 99 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Княжево д. | 6 сот. | 499 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 908 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 231 / 52 000 / 65 556 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 629 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 366 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 103 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 015 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Созвездие СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сокол СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Уголек СНТ | 65 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 39 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.08.2025 | 2 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 17.09.2025 | 2 750 000 (−240 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 600 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача на участке 6.63 сотки. Участок находиться в Дмитровском районе, д. Княжево, Снт Прогресс-2, 70 км от Мкад, регулярное транспортное сообщение с г. Дмитров. Въезд на территорию Снт через ворота. Круглогодичный подъезд на автомобиле. От остановки 25 автобуса (Княжево) 20 минут пешком. В 40 минутах ходьбы ж/д станция "Орудьево". Участок ровный, правильной прямоугольной формы. Дом 50,4 кв. М., (каркасно- щитовидной, облицован кирпичом, обшитый сайдингом. На первом этаже две комнаты, кухня, веранда, второй этаж мансарда(2 комнаты). Внутри дом oтдeлaн евpовaгонкoй. Окна Пвх. Гараж ( кирпич) 17 кв. М. А так же на участке есть сарай и душевая 9,3 кв. М. Беседка 5,2 кв. М ( Новая). Уборная 3,2 кв. М. Артезианская скважина 17 м. Свет. Забор, калитка, ворота. Дорожки выложены тротуарной плиткой. В доме есть мебель, кухня, холодильник. Участок ухожен, есть плодовые деревья и кустарники, цветы. Охроняемое садовое товарищество, утопающее в лиственных деревьях, чистый воздух, прекрасное место для летнего отдыха, круглогодичный подъезд. Звоните!