Дмитровское ш., 36 км от МКАД
Дружба-5 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 10.07.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Турист ≈3,8 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4866
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Минеево д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Союз СНТ | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минеево д. | 11 сот. | 2 742 500 | 249 318 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минеево д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минеево д. | 18,9 сот. | 6 615 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минеево д. | 7,8 сот. | 1 950 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Минеево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шустино СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Минеево д. | 10,5 сот. | 3 400 000 | 323 810 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Минеево д. | 46 сот. | 15 000 000 | 326 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 479 / 55 000 / 95 238 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 460 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 337 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 194 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Союз СНТ | 50 м² | 5,6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | имени Горячкина СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Надежда-2 СНТ | 42 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки-Город Сорочаны КП | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Амарант СНТ | 48 м² | 7,1 сот. | 1 799 000 | 37 479 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | имени Горячкина СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 42 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Минтяжстроевец СНТ | 45,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.08.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 850 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок по Дмитровскому шоссе. Участок 6 соток с садовым домиком 42 кв м и сараем 7 кв м. На территории растут яблони и кусты с ягодами. За территорией ухаживаем. Коммуникации: электричество проведено, вода общая из скважины (работает в летний период). Расположение: 44 км от Мкад по Дмитровскому шоссе. Рядом находится горнолыжный курорт Сорочаны.