Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Березка-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 72 м², участок 5,4 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈207 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,83 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе.
До ст. Икша ≈1,6 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4861
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 193 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 119 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 831 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка-2 СНТ | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Репечиха СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 50 лет Октября СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репечиха СНТ | 5,7 сот. | 1 190 000 | 208 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 50 лет Октября СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труд СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икша пгт | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 240 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 400 / 51 613 / 87 302 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 029 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Икша пгт | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Икша пгт | 86,5 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 931 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша пгт | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дзержинец-83 СНТ | 83 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 41 566 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесная поляна СНТ | 63 м² | 5,2 сот. | 5 500 000 | 87 302 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Волгуша СНТ | 62 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 613 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Морозовский уезд КП | 56,6 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 159 011 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Минтяжстроевец СНТ | 62,5 м² | 7,1 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 950 000 |
Описание
Продаём дачу, от Москвы 37 км, два дома, в одном 4 комнаты, 3 внизу 1 наверху, во втором гостиная, кухня и туалет с ванной, водопровод летний, с мая по октябрь, дома летние, газ по границе, один собственник!