Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Геркулес СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 186 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 231 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 12 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈3,52 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Власово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4860
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 231 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 618 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Растовцы д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Растовцы д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Растовцы д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Растовцы д. | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Растовцы д. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 186 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 500 / 32 084 / 76 667 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 048 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 796 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 543 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 038 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 989 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Океан-2 СНТ | 200 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 11 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Избиратель СНТ | 160 м² | 7,6 сот. | 6 000 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Агрос СТ | 150 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Раменье д. | 150 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2025 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Коттедж (В Каркасе) 186 м. Кв. Этажей-2, брус 150х150. В плане коттеджа: спальни-4, веранды-3, балконы-2, лоджи-2, терраса (2-й этаж)-1, прихожая, холл- зал, кухня, гардеробная, истопная, сан. Узел, ванная, кабинет, биллиардная, подполье 1,5м. Высоты для погреба, чердак 6м. Х12м., фундамент ленточный армированный с бетонной заливкой. Окна пластиковые, двери, наличники- Есть В Наличии. Башня (в каркасе), 4м. Х 4м., 48кв. М., восьмерик, этажей- 3, брус 150х 150, круговая панорама. Баня Помывочная (сруб пятистенок в каркасе) 6м. Х 3м. В чистоте, внутри коттеджа, + терраса 2м. Х 3м. Свой утеплённый колодец с насосом. Бетонный Гараж 6м. Х 3м. С ямой 1,5м. Глубины,- внутри коттеджа. Коттедж, Башня, Баня, Бетонный Гараж- всё под одной крышей из металлочерепицы Ral- 3005. Вокруг Коттеджа отмостка бетонной заливки. К сожалению Жилых помещений в Коттедже пока Нет, но есть напротив Летний Дом, где можно расположиться на время доделок. Надо установить окна, двери, которые есть в наличии на месте, доделать полы, потолки, установить электрику и выполнить Свой Дизайн. Навес ИЗ Поликарбоната толщ. 10мм., 10м. Х 12м., для 4- х машин и въезда в Бетонный гараж. На Въезде Двое Ворот из металлопрофиля Ral- 3005, 3м. И 4м. С калиткой и отдельно калитка. Летний Туалет- домиком. Летняя Душевая на 2-е кабинки. Баки Для Компоста столовых и др. Отходов- 2м. Куб., 1.5м. Куб., 08м. Куб. Бак с насосом Для Полива- 1000литр. Установлен Новый Септик " Астра-3 ". Участок поднят на 1м. Всегда сухой, строил для себя. Устроены Грядки, Цветники, Клумбы, Горки и много разных цветов. Вокруг Настоящий Лес, лечебный воздух, грибы, ягоды. Рядом Река Дубна- купалка, рыбалка. На Въезде охрана с камерами. Рядом Продмаги- 100м., 250м., 350м., Пятёрка- 5км., г. Талдом- 13км. Там есть всё. Савёловское направление, ст. Власово, автобус круглый год- 8мин до места, 2,2км. Пешком 30 мин. По чистому воздуху. Проекты Дома, Участка, тех. Документы- в наличии, приватизация оформлена. Часть Основной Мебели, холодильники, телевизоры, раковины, унитазы, газ. Плиту, газ. Балон, посуда, хоз. Инвентарь и многое другое- В Подарок. Стройматериал и оборудование -по договорённости, торг уместен. Прямая Продажа. Оперативный показ по согласованию.