Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Репка-2 СНТ, Дубна гор. округ
Дача 10 м², участок 4 сот., газоблок.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 47 %
Земля ≈263 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 190 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 100 тыс.–310 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Большая Волга ≈4,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4859
Рейтинг 11/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 120 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 52 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 461 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 189 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 130 769 / 310 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 239 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 468 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Мичуринец СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 310 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Монтажник СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 13 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Два маленьких домика.9 кв. М кирпичный, и из газоблока 9 кв. М плюс терраса 3 на 3 метра оплетенная виноградом, на террасе кресла и стол. Дорожка из плитняка, песочница для ребенка, два парковочных места, забор проф лист. Яблони, сливы, голубые ели, сосны, можжевельники, туи, гортензии. Био-туалет. Колодец на участке для полива. В домиках по одному спальному месту. Оставляем инструмент, газонокосилки ( тележка и ручная). Торг при осмотре.