Дмитровское ш., 76 км от МКАД
Бельское д., Талдомский гор. округ
Дача 40 м², участок 12 сот.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 353 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −190 %, ROI −65 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Власово ≈5,3 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4852
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 353 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бельское д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бельское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 33 338 / 45 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 167 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −190 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Энтузиаст СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Поляна СТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Волхонка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Слава СТ | 40 м² | 6 сот. | 1 380 000 | 34 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Стрелка СНТ | 41 м² | 7,8 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Сорокино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Заря СНТ | 42 м² | 6,4 сот. | 1 050 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Труд СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Красные Всходы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 300 000 | 7 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 12 соток, на нем расположены 2 дома, хозблок, колодец. Первый дом (желтый) 2008 года постройки, внутри три комнаты. К нему прилегает старый дом из двух комнат, кухни и бани. Второй дом (красный) состоит из двух комнат. Полностью заменили проводку, окна пластиковые, крышу, новое большое крыльцо металлическое, Залит фундамент. Мебель и техника остаётся. На участке плодовые деревья и кустарники. Дорога к Снт асфальтированна, рядом магазины, автобусная остановка. Агентов прошу не беспокоить.