Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Смирновские Дачи СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 70 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 297 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Лебзино ≈4,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4851
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 720 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 297 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 702 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 614 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Смирновские Дачи СНТ | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Смирновские Дачи СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лебзино д. | 14,5 сот. | 800 000 | 55 172 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лебзино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Людятино д. | 13,7 сот. | 345 000 | 25 182 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 17,1 сот. | 1 250 000 | 73 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 12 сот. | 800 668 | 66 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 40 789 / 50 000 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 814 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 673 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 251 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 598 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Припущаево СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | 76 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 40 789 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.7 км | Дубна СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличная дача для отдыха всей семьей! Ищете место, где можно отдохнуть от городской суеты? Это оно. О доме: Площадь 70 кв. М. Надежный первый этаж (блочный) прохладно летом и тепло в прохладные дни. Экологичный второй этаж (дерево) невероятный запах дерева и крепкий здоровый сон. Удобная планировка: уютная кухня и две раздельные комнаты. Об участке: 10 соток земли места хватит абсолютно для всего! Хотите разбейте плодовый сад и грядки, хотите сделайте зону барбекю, поставьте баню или бассейн. Безопасность: Дача расположена в закрытом Снт. Въезд через шлагбаум, работает охрана. Никаких случайных прохожих, дети могут спокойно гулять на территории. Приобретая недвижимость в сопровождении компании "Этажи" Вы получаете: 1) юридический сертификат; 2) защиту права собственности; 3) аудит объекта и документов; 4)юридическое сопровождение сделки. Для Вашего удобства в нашем офисе Вы можете подать заявление на ипотеку, с получением персональных преференций от агентства недвижимости, в удобное для Вас время! Звоните! Оперативный показ! Код пользователя: 194406. Номер в базе: 14395317.