Дмитровское ш., 30 км от МКАД
Фрегат СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 68 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Морозки ≈7,2 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4850
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 669 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 736 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 263 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 588 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фрегат СНТ | 23,4 сот. | 4 450 000 | 190 171 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрегат СНТ | 10,8 сот. | 2 460 000 | 227 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речник СНТ | 7,7 сот. | 1 399 000 | 181 688 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сбоево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрегат СНТ | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сурмино д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речник СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сбоево д. | 19 сот. | 2 987 750 | 157 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сбоево д. | 6,5 сот. | 910 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрегат СНТ | 11,8 сот. | 1 657 600 | 140 475 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 567 / 44 118 / 66 372 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 908 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 449 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 460 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Беклемишево д. | 68 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Минтяжстроевец СНТ | 62,5 м² | 7,1 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Темп СНТ | 67,8 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Позитив СНТ | 70 м² | 9,4 сот. | 3 600 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Грибки СНТ | 74 м² | 12 сот. | 3 750 000 | 50 676 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Земляки КП | 76 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Яхрома Ривер дп | 72 м² | 6,4 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Земляки КП | 59,2 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 716 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Северный Берег дп | 70,9 м² | 7,1 сот. | 1 600 000 | 22 567 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Союз СНТ | 67 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 104 478 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 999 999 (−250 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом для летнего проживания, если утеплить и поставить систему отопления можно жить и зимой, стены из бруса и бревна. В доме имеется мебель, для проживания. Шкафы, столы, кровати. На участке есть кирпичный сарай и деревянный туалет. Колодец для полива. Ворота и стоянка для автомобиля на двух участках.