Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Оптик СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 280 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 91 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈965 тыс. / целевая ≈868 тыс. / пессимист. ≈772 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,28 млн ₽, маржа −295 %, ROI −75 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Власово ≈4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4849
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 280 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 90 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 836 / 30 000 / 60 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 917 000 ₽ |
| продажа: целевая | 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 278 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −295 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −75 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Рассвет-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Текстильщик СНТ | 29,2 м² | 12 сот. | 550 000 | 18 836 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Океан-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Таволга СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Монолит СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Олимп СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Радуга СНТ | 30,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 115 512 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сатурн СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полесье СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дубки-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2 участка по 6 соток. Объединены одним забором. На одном участке дом. Сейчас делаем пристройку, к дому, из бруса р-р 5х4. На участке есть: Баня р-р 5х3. Зона отдыха р-р 2х5. Беседка 3х3. Сарай р-р 6х3. Колодец. Второй участок пустой. Там только колодец. Владелец Юрий.