Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Океан СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 160 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 17 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −2,48 млн ₽, маржа −159 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈5,4 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4847
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 160 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малыш СНТ | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Владыкино СНТ | 25 сот. | 675 000 | 27 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Владыкино СНТ | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Владыкино СНТ | 9,5 сот. | 460 000 | 48 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медик-2 СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Океан-2 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 20 000 / 24 706 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 958 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 762 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −159 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Красные Всходы СНТ | 85 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 24 706 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мирный-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Красные Всходы СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Колос СНТ | 67,2 м² | 7,4 сот. | 3 800 000 | 56 548 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен 1-й этаж из кирпича 2-й брусс, имеется русская печь для отопления дровами (Рабочая не дымит) обогрев электричеством, по участку проходит центральный водопровод, имеется баня, летняя кухня, санузел на улице, на територии яблони и т. Д. Скоро открытия магазина Магнит, до станции Власово ходит автобус в 15 км город Талдом 35 км Дмитров.