Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Менделеевец СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 215 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 22 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −2,34 млн ₽, маржа −141 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈1,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4840
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 215 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 785 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 681 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Агросад СНТ | 5,8 сот. | 200 000 | 34 483 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аймусово д. | 7,7 сот. | 440 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Менделеевец-2 СНТ | 7,8 сот. | 260 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Менделеевец-2 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аймусово д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 739 / 29 884 / 73 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 066 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 859 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 653 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 337 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Сорокино д. | 80,7 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 31 599 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Владыкинский механический завод СНТ | 69 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Прогресс-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 380 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Механизатор СНТ | 56,8 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 28 169 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем ухоженную дачу, видео-экскурсию отправлю на макс заинтересовавшимся, шлагбаум при въезде в Снт, хорошая дорога до самого участка, рядом строит. И продуктовый магазин, транспортная доступность: 10 мин. До станции Никулки. Делали для себя, поэтому всё качественно и аккуратно, хорошие соседи. Отопление от газового котла по всему дому, гор. Вода в доме от бойлера, бассейн 10 кб. М с фильтром. 2 хоз. Блока+ сарай.