Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Хорошевское СТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 13 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 35 тыс.–188 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,53 млн / целевая ≈4,08 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈176 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 62 км ≈0,4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4838
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 128 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 872 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 036 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 990 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Солнечная Поляна СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Озерецкое с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 95 694 / 187 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 305 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Клинский Луг СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 550 000 | 78 889 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Голубой Огонек СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Новоселки с. | 40 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Клинники СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке: дом 55 кв м, домик 20 кв м, банька с душевой, бассейн, скважина, 2 теплицы, 3 небольших сарайчика, плодородная земля. Выход из участка на две стороны, с одной из сторон выход на лесную полянку и на дорогу поселка, с другой стороны на дорогу поселка. В поселке есть электричество, газопровода и водопровода нет. Рядом с поселком ж/д станция 62 км. Недалеко облагороженное озеро для купания. Автолавка.