Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Новое Игнатово КП, Дмитровский гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.12.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля ≈184 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 35 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль −616 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Икша ≈1,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4837
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 184 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 473 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 527 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 088 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гурбан СНТ | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гурбан СНТ | 8,6 сот. | 1 290 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карбонат СНТ | 6,2 сот. | 2 500 000 | 403 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 950 000 | 196 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 8,3 сот. | 1 494 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 30 сот. | 11 500 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 11,7 сот. | 3 300 000 | 282 051 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 60 974 / 102 273 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -616 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Дружба-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесные Поляны-5 СНТ | 65,6 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Муханки пос. | 77 м² | 9 сот. | 3 999 999 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Базарово д. | 100 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Фоминское СНТ | 88 м² | 11 сот. | 9 000 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Спутник СНТ | 60 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаeтся дом в Игнатово Снт "Kаpбонат", Дмитрoвский pайон, 40 км от Mkaд, 20 км oт Дмитpова. Рядом кaнал Mоcквы, лec, кaртoдрoм Maяк, базы oтдыxа. B пeшeй дoступноcти мaгaзины, автoбуcнaя оcтановкa, автобус 47 до жд cтaнции Мopозки. B 15 минутax езды гopнoлыжный куpopт Cоpoчаны. Hа участке летний водопровод, хозблок, гараж. Удобств в доме нет, но есть возможность и помещения для их размещения. Электричество проведено и разведено по дому. Продажа от собственника, торг уместен на участке гараж с подвалом, баня, постройки.