Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Лесная Капель дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 67 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 21.05.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 201 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −2,47 млн ₽, маржа −189 %, ROI −65 %.
Коммуникации: скважина; в описании: септик (по описанию).
До ст. Никулки ≈17,7 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4836
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 052 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 899 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесная Капель дп | 24 сот. | 475 000 | 19 792 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесная Капель дп | 14,5 сот. | 1 000 000 | 68 966 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Капель дп | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кучки с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кучки с. | 10,7 сот. | 250 000 | 23 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кучки с. | 24 сот. | 474 000 | 19 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кучки с. | 9,7 сот. | 120 000 | 12 371 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кучки с. | 7 сот. | 230 000 | 32 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кучки с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кучки с. | 31 сот. | 1 190 000 | 38 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 000 / 22 500 / 56 800 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 551 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 470 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 469 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −189 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Былино д. | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Красная Пресня СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 840 000 | 56 800 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кузьмино-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Таволга СНТ | 70 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 13.6 км | Ольявидово д. | 60 м² | 15 сот. | 7 100 000 | 118 333 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Долгие Пруды СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Фронтовик СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Политехник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 600 000 | 8 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Ясниково д. | 80 м² | 10 сот. | 780 000 | 9 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Талицы д. | 80 м² | 14 сот. | 1 750 000 | 21 875 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 24.07.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.09.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок на территории Тсн "Лесная Капель". Информация о поселке на сайте "Лесная капель". Поселок благоустроен, хороший подъезд, на территории детская площадка, пруд. Въезд в поселок через откатные электрические ворота по номеру телефона. Дом каркасный. Участок ровный, огорожен забором, со стороны дороги металлический штакетник, между соседями сетка рабица. Отопление: твердотопливный котел, батареи разведены по всему дому, вода в доме: скважина, водонагреватель, канализация: септик на 2 участка. На участке бытовка 2*3. В доме всё остаётся, мебель, техника, светильники, шторы Один собственник, документы оформлены. Дополнительная информация по запросу. Цена 3100000, разумный торг уместен реальному покупателю.