Дмитровское ш., 25 км от МКАД
Мечта СТ, Пушкинский гор. округ
Дача 62 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 09.12.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Икша ≈13,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4835
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 220 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 880 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 323 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Икар СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ординово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икар СНТ | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икар СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эко СНТ | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ритас СНТ | 6,7 сот. | 2 140 000 | 319 403 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Источник СНТ | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Северный Берег дп | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Северный Берег дп | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 567 / 68 519 / 81 667 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 061 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Северный Берег дп | 60 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Геолог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Эко СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Северный Берег дп | 70,9 м² | 7,1 сот. | 1 600 000 | 22 567 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Минтяжстроевец СНТ | 62,5 м² | 7,1 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бортнево-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Орбита СНТ | 54 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Михалево Парк КП | 55 м² | 6 сот. | 14 900 000 | 270 909 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эко СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алешинские Просторы КП | 76 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 40 789 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу.