Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 05.10.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈196 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Иванцево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4834
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 560 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 173 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Березка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Горняк СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 11,2 сот. | 8 500 000 | 758 929 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Мостовик СНТ | 7 сот. | 3 135 000 | 447 857 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 7,6 сот. | 2 550 000 | 335 526 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 15 сот. | 9 200 000 | 613 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Ласточка СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 10 сот. | 7 800 000 | 780 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 529 / 60 714 / 95 238 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Родник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Союз СНТ | 50 м² | 5,6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Амарант СНТ | 48 м² | 7,1 сот. | 1 799 000 | 37 479 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Надежда-2 СНТ | 42 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Маринино дп | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 42 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | имени Горячкина СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Восточное СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дружба-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 67 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 05.02.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агенты Не Интересуют! Просьба не беспокоить! Продаётся уютная дача в Снт "Мичуринец", расположенная в живописном месте посёлка Иванцево. Участок площадью 6 соток с двухэтажным домом. Идеальное место для отдыха всей семьёй! Сделано все с душой. Участок выровнен, засеян газоном. Двухэтажный деревянный дом с удобной планировкой. Балкон. 2 кладовые. Подпол. Уличный санузел. Парковочное место под 2 машины. Отличное состояние участка, просторный двор для семейного досуга. Откатные ворота. Летний водопровод с душевой и водонагревателем. Прямо от собственника, никаких посредников и комиссий. Приглашаем вас ознакомиться с вашим будущим местом отдыха и покоя.