Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дача 40 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Земля ≈324 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 45 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Дубна ≈2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4832
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 324 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 783 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 317 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Весна СНТ | 4,5 сот. | 1 050 000 | 233 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Труд СНТ | 5,5 сот. | 2 700 000 | 490 909 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 65 866 / 70 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 766 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 621 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 330 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | 38 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Восход СНТ | 40 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Репка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Репка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 52 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 40 кв. М с двумя этажами из кирпича. Дом расположен на участке Снт, окруженном зеленью и цветами. В доме две комнаты. Есть второй этаж. Отопление печное, что создает особую атмосферу уюта. Санузел находится на улице. Вода из колодца не подведена. Участок ухоженный, ровный, есть место для отдыха под навесом. Торг реальному покупателю.