Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Юркино д., Талдомский гор. округ
Дача 120 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 504 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −2,24 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈3,2 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4829
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Садовод СНТ | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юркино д. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юркино д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юркино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юркино д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юркино д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Содружество СНТ | 10 сот. | 190 000 | 19 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Юркино д. | 6 сот. | 888 888 | 148 148 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 28 690 / 55 556 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 474 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 779 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 241 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Тополек СНТ | 110 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 18 182 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Журавли СНТ | 108 м² | 9,2 сот. | 6 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зодчий-1 СНТ | 120 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 13 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ростокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Журавлик СНТ | 140 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Рябинка-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 20 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кунцево СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Припущаево д. | 150 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Аист СНТ | 93 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 52 688 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рябинка-2 СНТ | 95,3 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 29 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача, 10 соток. На участке каркасный дом на капитальном ленточном фундаменте, внешняя отделка сайдинг, окна пластиковые. Внутренней отделки нет, в доме предусмотрена возможность проведения коммуникаций для с/у, предусмотрено печное отопление, проведено электричество. Дом построен из новых качественных материалов, зарегистрирован как жилой. В доме можно проживать круглый год, необходимо только выполнить внутреннюю отделку. На участке есть утепленный хозблок и колодец, плодовые деревья и кустарники. Участок ухожен, огорожен со всех сторон забором. Хорошие соседи. Один собственник.