Дмитровское ш., 33 км от МКАД
Никулино СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 33,6 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 48 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,17 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 62 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈572 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈12 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Костино ≈8,9 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4826
Рейтинг 36/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 175 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 482 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никулино СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дмитровские дачи дп | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 6,7 сот. | 745 000 | 111 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 12,5 сот. | 3 990 000 | 319 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 36 сот. | 6 120 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 6,7 сот. | 916 640 | 136 812 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 572 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 116 667 / 167 247 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 389 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 12 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Коверьянки д. | 36 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ильинское с. | 28,7 м² | 16,6 сот. | 4 800 000 | 167 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Васьково д. | 24 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На ровном просторном участке 15 соток расположен садовый дом 33,6 кв. М., каркасный, хорошо утеплённый, с верандой. Обогрев конвекторной электрической батареей. Есть скважина с чистой водой. Назначение земель для дачного строительства. Можно строить большой жилой дом, для него предусмотрено свободное место. Много плодоносящих деревьев (яблони, сливы, вишни, груши) и сортовые ягодные кустарники, клубничные грядки. Есть отдельный аккуратный сарай для садового инвентаря. Участок сухой, ухоженный. К Снт ведёт хорошая асфальтированная дорога. В теплое время года организован вывоз мусора, зимой Снт чистит дороги от снега. В 5 минутах на машине продуктовый магазин (д. Ассаурово). 5 минут пешком до автобусной остановки (автобус до ст. Морозки 30 минут пути). 10 минут на машине до посёлка Новое Гришино, где есть магазины, аптека, школа, садик, почта, пункты выдачи заказов. Там же расположен большой ухоженный пруд для купания. Осмотр по выходным, в будние дни по договорённости.