Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Матвеево д., Дмитровский гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 576 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 25 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −2,34 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — 380 В; в описании: скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Каналстрой ≈5,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4825
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 576 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 724 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Матвеево д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матвеево д. | 9,1 сот. | 1 200 000 | 131 868 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матвеево д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матвеево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матвеево д. | 6,7 сот. | 900 000 | 134 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матвеево д. | 7,3 сот. | 1 499 000 | 205 342 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матвеево д. | 17 сот. | 1 150 000 | 67 647 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матвеево д. | 14,2 сот. | 2 500 000 | 176 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горшково пос. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горшково пос. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 731 / 35 000 / 36 364 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 997 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 664 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 341 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Мичуринец СНТ | 93 м² | 5,8 сот. | 2 300 000 | 24 731 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Овражки СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Орудьево с. | 88 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146762614 Дача 120 м2 в Подмосковье, 6 соток, все коммуникации, дом оформлен как жилой. Продаётся двухэтажный дом из керамзитного блока с подвалом во весь дом и ленточным фундаментом. Площадь 120 м2, участок 6 соток. Дом признан жилым, стоит на кадастре можно прописаться. Коммуникации: Скважина 60 м, кессон, вода заведена в дом. Электричество 380 В, мощность 15 квт. Дровяное печное отопление с радиаторами. Газ труба по границе, подключение через мособлгаз. Канализация выгребная яма металлическая бочка. Инфраструктура: Забор по периметру, сквозной подъезд, дороги чистят зимой. Остановка 100 м. Водоём, речка 200 м. До п. Горшково 2 км: магазины, пункты выдачи, социальные объекты. Дополнительно: хозпостройка, уличный туалет, базовый садовый инвентарь. Отделка отсутствует отличный вариант, чтобы сделать ремонт под себя и сэкономить на переделках. Подходит для круглогодичного проживания при доработке. Звоните, чтобы узнать детали и записаться на просмотр.