Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Родник СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 68,4 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны.
До ст. пл. 80 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4824
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 191 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 109 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ласточка СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горняк СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ближнево-2 СНТ | 13,5 сот. | 3 900 000 | 288 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ближнево-2 СНТ | 6,2 сот. | 1 435 200 | 231 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ближнево д. | 25,1 сот. | 4 111 144 | 163 791 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 268 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 56 714 / 104 478 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 653 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 151 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Союз СНТ | 67 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 104 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ярово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | имени Горячкина СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гагат СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 82 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Темп СНТ | 67,8 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Яхрома Ривер дп | 72 м² | 6,4 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мичуринец СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 46 512 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Позитив СНТ | 70 м² | 9,4 сот. | 3 600 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается в дача в зеленом месте у леса в приграничье Дмитрова в Снт Родник (около Мжбк), что в 15минутах езды от центра Дмитрова. Кадастровый номер участка 50:04:0010212:27, площадь 658 кв. М. Категория земель земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для садоводства. Участок огорожен, правильной формы. Забор по периметру, калитка, распашные ворота. Уклон незначительный. На территории плодовые деревья, кусты, цветочные клумбы, грядки. Двухэтажный, деревянный дом, основа брус. Кадастровый номер 50:04:0000000:62992, площадь 68,4 кв. М. Ленточный фундамент, фасад обшит сайдингом. Окна Пвх. Газовый баллон подведен к плитке. Летний водопровод. Туалет на улице. Летний душ с бойлером. Планировка: коридор, прихожая, кухня и спальня, на втором этаже спальня. Спальное помещение. Есть сухой погреб. Произведен ремонт на первом этаже 10 лет назад, а также заменена лестница, трубы на пластик, проводка полностью. Также на участке есть хозблок, две теплицы- маленькая и основательная3*5 кв. М. Во дворе есть место для парковки, беседки или других нужд. Хорошие соседи, председатель в Снт. Взносы 15000р в год. Мусорные контейнеры под замком- только для нашего Снт. Есть остановка автобуса, продуктовый магазин и водомат в 10 минутах ходьбы. Вся остальная инфраструктура в Дмитрове. Ближайшие ж/д станция Иванцево. В собственности более пяти лет. Свободен юридически и физически. Торг уместен. Больше информации по телефону.