Дмитровское ш., 34 км от МКАД
Хлыбы д., Дмитровский гор. округ
Дача 61 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 577 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈6,9 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4822
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 577 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 773 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 459 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хлыбы д. | 8 сот. | 782 000 | 97 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хлыбы д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Документалист СНТ | 15 сот. | 1 190 000 | 79 333 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хлыбы СНТ | 9,7 сот. | 900 000 | 92 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хлыбы д. | 9,4 сот. | 900 000 | 95 745 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хлыбы СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлыбы ДНП | 15 сот. | 1 780 000 | 118 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлыбы ДНП | 7,2 сот. | 700 000 | 97 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлыбы д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нагуша СТ | 43 сот. | 4 203 250 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 716 / 58 186 / 90 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 412 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 071 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 337 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Герасимиха д. | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Земляки КП | 59,2 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 716 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Яхрома Ривер дп | 60 м² | 6,5 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Орбита СНТ | 54 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Северный Берег дп | 60 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Темп СНТ | 67,8 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Минтяжстроевец СНТ | 62,5 м² | 7,1 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Мечта СТ | 62 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Конструктор СТ | 69,6 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 28 736 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145566699 Дом с террасой. Построен из бруса. Камерное Снт на 80 домов. Тихая тупиковая улица. На первом этаже кухня-гостиная 21 кв. М. На втором этаже спальня 15 кв. М и холл с дополнительным спальным местом. На участке: Помещение 12,5 кв. М с кухней и водой. Можно использовать для размещения гостей. Хозблок. Душевая. Парковочное место. Удобно приезжать зимой: асфальт до Снт, внутри дорогу чистят до участка. Вокруг лес для прогулок и собирания грибов. Внутри товарищества пруд для отдыха и рыбалки. Дом оформлен, участок с межеванием.