Дмитровское ш., 23 км от МКАД
Якшино д., Пушкинский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.11.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈323 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,95 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Правда ≈12,4 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4818
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 120 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 322 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 937 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 563 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Якшино д. | 4,2 сот. | 2 490 000 | 592 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якшино д. | 5,3 сот. | 2 300 000 | 433 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Черноземово д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Черноземово д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Черноземово д. | 10 сот. | 2 316 851 | 231 685 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешинские Дали ДНП | 10,9 сот. | 4 190 000 | 384 404 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешинские Дали ДНП | 9,3 сот. | 4 300 000 | 462 366 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешинские Дали ДНП | 7,5 сот. | 3 700 000 | 493 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ритас СНТ | 6,7 сот. | 2 140 000 | 319 403 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Источник СНТ | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 381 / 72 916 / 169 173 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 945 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Нива-1 СТ | 26,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 57 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Подосинки пос. | 24 м² | 4,6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Некрасовский пгт | 26,6 м² | 5,8 сот. | 4 500 000 | 169 173 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Васьково д. | 24 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Коргашино д. | 25 м² | 3,5 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Лесное Эхо КП | 28,7 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 80 139 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Московская Горка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | 27,6 м² | 3,1 сот. | 1 650 000 | 59 783 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.1 км | Госплана СНТ | 30,1 м² | 8,1 сот. | 5 000 000 | 166 113 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Дубки СНТ | 28,1 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 381 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.11.2024 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом теплый, утеплен двойным слоем ваты, обшит Осб снаружи и внутри в мае 2024, заменена крыша, выровнен фундамент, поменяны окна и двери. Сделано утепление 200мм. Умывальник с подогревом воды в доме. Вода заведена и вывод сделан. Участок ухожен, смородина, крыжовник, виктория, земляника, жимолость, урожай есть. Въезд в Снт Якшино через ворота, сторож, мусор вывозят, соседи живут круглогодично. Есть хоз. Блок туалет+душ новые, биотуалет, вода центральная с мая по октябрь, заведена в дом. Сделан дренаж участка в 2025г. Участок огорожен со всех сторон межевание пройдено, дом зарегистрирован. Соседи очень хорошие. Доставки из магазинов продуктов.