Дмитровское ш., 32 км от МКАД
Морозки д., Дмитровский гор. округ
Дача 66,2 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 900 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −57 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Морозки ≈1,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4816
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Морозки СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Морозки СНТ | 6,3 сот. | 1 250 000 | 198 413 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Морозки СНТ | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Позитив СНТ | 7,2 сот. | 792 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никульское д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Берег СНТ | 10 сот. | 6 990 000 | 699 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подосинки пос. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 3-й Участок пос. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подосинки пос. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подосинки пос. | 10 сот. | 2 199 000 | 219 900 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 224 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 400 / 49 930 / 86 042 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 333 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 166 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 000 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 533 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Дружба-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Союз СНТ | 67 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 104 478 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Морозки д. | 52,3 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 86 042 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Минтяжстроевец СНТ | 62,5 м² | 7,1 сот. | 1 900 000 | 30 400 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Волгуша СНТ | 62 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 613 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березка-2 СНТ | 72 м² | 5,4 сот. | 2 950 000 | 40 972 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Икша пгт | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Темп СНТ | 67,8 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Родник СНТ | 68,4 м² | 6,5 сот. | 3 300 000 | 48 246 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Морозовский уезд КП | 56,6 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 159 011 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна, построенная в 2010 году. Дом расположен на территории Снт с асфальтированной дорогой к участку. В доме два этажа, выполнен косметический ремонт. Внутри четыре комнаты, оформленные в деревенском стиле, что создает атмосферу уюта и тепла. На участке имеется баня, окруженная зеленью и деревьями, что позволяет наслаждаться природой. Для водоснабжения используется колодец, а канализация представлена выгребной ямой. Электричество подключено, есть кабельное/цифровое ТВ. Рядом с домом находится магазин, что обеспечивает удобство в повседневных покупках. Газ проходит по границе участка, что дает возможность подключения при необходимости. Один собственник.