Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Фабрики 1 Мая пос., Дмитровский гор. округ
Дача 95 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 712 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 48 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,86 млн / целевая ≈5,28 млн / пессимист. ≈4,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈16 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. Каналстрой ≈2,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4815
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 347 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорожник СНТ | 5 сот. | 3 700 000 | 740 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фабрики 1 Мая пос. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фабрики 1 Мая пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родничок-1 СНТ | 10 сот. | 1 240 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фабрики 1 Мая пос. | 10 сот. | 1 580 000 | 158 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родничок-1 СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фабрики 1 Мая пос. | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивушка-2 СНТ | 9,3 сот. | 1 200 000 | 129 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивушка-2 СНТ | 7,5 сот. | 7 500 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветла СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 945 / 70 000 / 88 889 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 278 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 691 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 16 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Каменный Ручей СНТ | 80 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Кузнецово пос. | 90 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ягодка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 6 850 000 | 85 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Горняк СНТ | 73 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу, Снт, участок 9соток, так как крайний, то по факту 15. На участке двухэтажный, кирпичный дом, утеплённые и обшит сайдингом, с тераской. Гараж 6×4, на втором этаже комната. Погреб, баня, колодец, хоз. Постройки, плодовые деревья. Участок ровный, сухой с очень хорошей землёй. Подъезд круглогодичный, свет, в доме печь для отопления. Цена 3 5. 00 000 рублей.