Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Геофизик СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 77 м², участок 24 сот., дерево, 1994 год.
Цена 790 тыс. ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 66/100 · уверенность 67 %
Земля рядом ≈47 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈672 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,22 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Власово ≈3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4807
Рейтинг 66/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 135 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Геофизик СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Связист России СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Око СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Око СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивушка СНТ | 10,8 сот. | 2 100 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 949 / 52 410 / 72 500 |
| цена объекта | 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 671 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 222 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Луч СНТ | 82,8 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Красная Звезда СНТ | 72 м² | 12 сот. | 1 670 000 | 23 194 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Марьина Роща-2 СНТ | 78 м² | 12,1 сот. | 1 400 000 | 17 949 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Тарусово д. | 80 м² | 27 сот. | 5 800 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Агросад СНТ | 70 м² | 14 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вымпел СНТ | 70 м² | 13 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дубки д. | 71 м² | 23 сот. | 4 300 000 | 60 563 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Зодчий-2 СНТ | 70,8 м² | 12 сот. | 3 220 000 | 45 480 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Волково д. | 77 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 59 740 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Труд СНТ | 80 м² | 14,8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Описание дома: дом трёхэтажный из бруса общей площадью 77 кв.м. Фундамент ленточный. Крыша металлическая. Окна деревянные. Дом построен в 90-х годах. Дом не зарегистрирован. Описание участка: участок состоит из двух участков по 12 соток и имеет практически прямоугольную форму. Участок не огорожен. Вдоль двух сторон участка сделаны дренажные канавы. На участке имеется колодец. По периметру участка, вдоль улицы, высажены сосны. На участке также имеется несколько уже больших сосен и берёз. Хороший круглогодичный подъезд (асфальтированная дорога до СНТ, в СНТ дорога отсыпана ПГС). Коммуникации: электричество (7 кВт), колодец (6 колец). Описание местности: участок находится в 11 км от пгт Вербилки в небольшом садовом товариществе Геофизик, рядом с обширным лесным массивом с множеством грибов и ягод. Рядом находятся населенные пункты - деревни Петрино, Бельское, Растовцы. Обширный смешанный лес, расположенный в шаговой доступности от участка, готов поделиться своими дарами грибами, ягодами, орехами. Здесь водятся лоси, кабаны, бобры, глухари и множество другой дичи, что, безусловно, порадует владельцев охотничьих билетов. В окрестностях множество водоёмов, образованных реками Дубна и Хотча - рай для любителей рыбной ловли. О чистоте местной экологии красноречиво свидетельствует тот факт, что на территории района находятся крупные заповедники и государственные заказники, в числе которых Журавлиная родина - самое крупное скопление серых журавлей в Европейской части России и одно из крупнейших в мире. Весной, летом и осенью можно наблюдать за тем, как птицы гнездятся или собираются в миграционные скопления. СНТ располагается на пути следования серых журавлей. Доступна инфраструктура г. Талдом: магазины, рестораны, салоны красоты, спорткомплекс Атлант с бассейном, отделения и банкоматы различных банков (в т.ч. Сбербанка), социальные службы, учреждения системы здравоохранения и образования. Товары первой необходимости можно приобрести в магазинах, работающих в соседних деревнях, а также на АЗС, расположенной в 2 км от участка. Ближайшая ж/д станция Власово находится в 7 км (по автодороге) или в 3 км пешком. От ж/д станции курсирует рейсовый автобус, но его остановка расположена далеко от садового товарищества. Легче дойти пешком от станции или воспользоваться услугами такси.