Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Дубна СТ, Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 6,1 сот., дерево.
Цена 920 тыс. ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 180 тыс. → дом ≈740 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈782 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −160 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Власово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4801
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 553 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 180 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 740 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Русь СНТ | 36 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вымпел СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Форум СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бельское д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 224 / 31 529 / 61 905 |
| цена объекта | 920 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 782 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 519 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 387 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -160 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Московский Художник СНТ да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Земляне СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82,2 м² | 6 сот. | 2 320 000 | 28 224 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Садко СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 2 680 000 | 31 529 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 920 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 920 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 920 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 2-х этажная 80 кв. м. на участке 6.12 соток в СНТ Дубна, Талдомского района. Дом из бруса, внутри обшит дсп, фундамент блочный, крыша железная, не требует ремонта. В доме удачная планировка: 2 комнаты + кухня на 1 этаже и 2 комнаты на Торг.