Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Строитель-8 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 52 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 545 тыс. → дом ≈355 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 37 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈454 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Орудьево ≈5,3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4799
Рейтинг 49/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 856 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Меридиан СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 109 / 52 980 / 103 317 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 649 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 384 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 119 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Топаз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дружба-6 СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Дубки-1 СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 37 109 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Каменный Ручей СНТ | 60 м² | 8,2 сот. | 5 900 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 9 сот. | 6 199 000 | 103 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 900 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ "Строитель-8" (г/пос Дмитров, район деревни Непейно). Каркасный двухэтажный дом общей площадью 50 кв.м на свайно-бетонном фундаменте с окантовкой. Внутри три комнаты и веранда. На участке, также, есть небольшой домик с печью,