Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Думино СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 18 м², участок 10 сот.
Цена 990 тыс. ₽, поднимали с 890 тыс.; первая цена 890 тыс. ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 688 тыс. → дом ≈302 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль −242 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 68 км ≈10,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4794
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 302 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Горбово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 65 000 / 138 889 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -241 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Пальчино д. | 20 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Соколово СНТ | 20 м² | 10 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Культура-1 СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Рассвет ЛПХ | 18 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 222 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | МИЭМ-2 СНТ | 20 м² | 12 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Арханово д. | 20 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Матусово Поле СНТ | 16,2 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 138 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Лифаново д. | 15 м² | 12 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 890 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 990 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бытовка в хорошем состоянии, можно сразу заехать и жить, всё необходимое есть, плита, холодильник, обогреватель, надувной матрас, есть полноценная двухспальная кровать которую нужно собрать, садовый инвентарь, оставлю всё Вам. Туалет и душ уличные, никто ниразу не пользовался там хранится инструмент. Есть колодец 12 колец. Также есть фундамент 6 на 9 под постройку полноценного дома. Участок ровный правильной формы. На территории СНТ есть собственный пруд где можно купаться, рядом водохранилище, а вокруг лес. На территории работает магазин, привозят молоко с фермы. Дорога от трассы новая и идеальная при въезде автоматические ворота которые открываются по звонку, весь периметр СНТ огорожен забором и закрыт. Трое автоматических ворот и кодовые калитки. Соседи все спокойные и адекватные люди, нет никаких проблем. Зимой многие живут, дорогу чистит трактор. Один взрослый собственник, в собственности более 20 лет.