Дмитровское ш., 98 км от МКАД
Сорокино СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 1,09 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 653 тыс. → дом ≈437 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 25 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈926 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −30 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Власово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4789
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 430 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сорокино СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рябинушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Политехник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьина Роща СНТ | 12 сот. | 385 000 | 32 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 41 650 / 86 364 |
| цена объекта | 1 090 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 926 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 370 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 246 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 996 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -30 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Риаль СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Родничок СНТ | 60 м² | 12,2 сот. | 2 499 000 | 41 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ахтимнеево д. | 55 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 78 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ахтимнеево д. | 55 м² | 10 сот. | 4 750 000 | 86 364 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дубки-1 СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 37 109 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Надежда СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 1 899 999 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 74,9 м² | 14,5 сот. | 5 500 000 | 73 431 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 090 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 090 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
12 соток. Дом 5*6,5 метров, двухэтажный, каркасно-обшивной. Электричество подведено в дом. Вода - садоводческий летний водопровод - кран на участке.