Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Луч СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 177 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 38 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −364 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Вербилки ≈16,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4782
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 177 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Былино д. | 6,3 сот. | 530 000 | 84 127 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Луч СНТ | 6,2 сот. | 480 000 | 77 419 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Былино д. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Былино д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Былино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 6,3 сот. | 140 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 13 сот. | 225 000 | 17 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 19 сот. | 470 000 | 24 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 40 625 / 43 902 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 570 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 492 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.2 км | Красная Пресня СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Полесье СНТ | 41 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Скриплево д. | 40 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Литейщик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144504507 Вашему вниманию предлагается летняя дача на участке 7 соток в СНТ "Луч" д. Ворохобино. Отличная транспортная доступность!!! ОБ УЧАСТКЕ Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Участок 7 соток прямоугольной формы. Участок утопает в зелени, плодовые деревья (яблони, сливы, вишня) и по периметру ягодные кустарники (смородина, малина, крыжовник). Участок отмежёван. О ДОМЕ Каркасный домик 35 кв м состоит из веранды и двух комнат. Дом не зарегистрирован. Уличный туалет. КОММУНИКАЦИИ - электричество 7 кВт, - летний водопровод. ИНФРАСТРУКТУРА Въезд в СНТ через автоматические ворота. До остановки общественного транспорта 400 м. Автобусы до ЖД вокзала Сергиев Посад ходят по расписанию раз в час. До ближайшего рынка и торгового центра 15 минут на автомобиле. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы - звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ- компания, которую рекомендуют друзьям! - Одобрение ипотеки - Юридическое сопровождение сделок - Подбор и продажа недвижимости