Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Океан-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,4 сот., щитовой.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 196 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 10 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈769 тыс. / целевая ≈692 тыс. / пессимист. ≈615 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −177 %, ROI −64 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Власово ≈6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4774
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 196 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Океан-2 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березовая роща СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монолит СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монолит СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медик-2 СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Владыкино СНТ | 25 сот. | 675 000 | 27 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 20 000 / 33 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 769 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 731 000 ₽ |
| продажа: целевая | 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 615 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 090 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −177 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Салют СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Швейник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 500 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Салют СНТ | 45 м² | 8,3 сот. | 450 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гуслево д. | 46 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Земляне СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сорокино СНТ | 50,5 м² | 6 сот. | 800 000 | 15 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Бекерон-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 450 000 (+150 000) | история площадки |
| 22.10.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цену снизил только на осенний период. Продается дача. Дом щитовой баня сарай летний душ. Вода центральная с мая по сентябрь. Плюс свой колодец. В пяти минутах ходьбы пруд для купания. Электроэнергия 7кв, новый счётчик на столбе показания приходят в приложении плюс пульт для самостоятельного снятия показаний. Премой договор с россетью. Всё документы в наличии. Собственник. Потенциальному покупателю торг.