Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Елочка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 46,8 м², участок 6 сот.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 48 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 517 тыс. → дом ≈883 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 53 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈936 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −41 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Орудьево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4771
Рейтинг 31/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 517 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 936 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 980 / 52 980 / 56 433 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 476 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 345 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 085 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -41 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Экспресс СНТ да: «ванная» + «мебель» | 44,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 433 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Отечество ДПК да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Топаз СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю маленький уютный загородный дом для комфортного отдыха в летний период в экологически чистом районе подмосковья, имеется всё необходимое для комфортного проживания, на участке 6 соток расположены два дома, вблизи участка расположен пруд, так же в пешей доступности лесное озеро. Быстрый выход на сделку, документы все готовы. Торг, звоните.