Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Марьина Роща-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 78 м², участок 12,1 сот., дерево.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 66/100 · уверенность 59 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 12,1 сот. = 482 тыс. → дом ≈918 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 23 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7 млн / целевая ≈6,3 млн / пессимист. ≈5,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,85 млн ₽, маржа 51 %, ROI 104 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Власово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4770
Рейтинг 66/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 74 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 853 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 482 000 ₽ (12,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 918 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сорокино д. | 26 сот. | 930 000 | 35 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сорокино д. | 7,9 сот. | 190 000 | 24 051 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сорокино д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьина Роща-2 СНТ | 14 сот. | 195 000 | 13 929 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 194 / 91 508 / 105 634 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 849 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 104 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Красная Звезда СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 72 м² | 12 сот. | 1 670 000 | 23 194 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Океан-1 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 84 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Юркино д. да: «ванная» + «отделке» | 71 м² | 13 сот. | 7 500 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Юркино д. да: «ванная» + «отделке» | 71 м² | 13 сот. | 7 500 000 | 105 634 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ. Прописки НЕТ. Риелторов просьба не беспокоить. Сделка только в МФЦ в Москве или Долгопрудном Участок с небольшим уклоном 12.1 сотка. В период паводка весеннего и летних ливней вода с участка уходит быстро в канавы рядом. На участке два домика готовых для проживания в тёплое время года. Один дом использовался как Кухня - выполнен отвод канализации от мойки в емкость вне дома. Размер дома 6х5 м. Другой дом использовался для основного проживания - есть бойлерная, раковина и душевая кабина, тёплая часть дом из бруса, терраса- щитовая часть. Размер 6х8м На участке электричество заведено в оба дома, вода- колодец и труба в основном доме. Туалет на улице. Много кустарников и цветов. Рядом остановка автобуса рейсового.До станции Власово на автобусе 10-15 минут на автобусе. Круглогодичный подъезд При должном уходе за участком и домами Дача доставит вам много радости и позитивных эмоций На фото основной дом и участок Важный момент - вода в колодце на участке ПИТЬЕВАЯ. У многих соседей вода не пригодна для питья , так как вскрыт не тот водоносный горизонт.